Achtergrond:
Uit jurisprudentie blijkt dat de rechtbanken de regels omtrent ambtshalve toetsing streng en stipt toepassen. Ambtshalve toetsing verwijst naar de praktijk waarbij de rechter proactief de wettigheid en eerlijkheid van algemene voorwaarden beoordeelt, zelfs zonder dat de gedaagde procespartij daarom vraagt. Ook al laat gedaagde verstek gaan in de gerechtelijke procedure, de rechter zal ambtshalve toetsen.
De juridische basis voor ambtshalve toetsing is terug te vinden in de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van de Europese Unie (Richtlijn 93/13/EG). Met Richtlijn 93/13/EEG worden consumenten in de Europese Unie (EU) beschermd tegen oneerlijke bedingen en voorwaarden die kunnen zijn opgenomen in standaardovereenkomsten voor goederen en diensten die zij kopen. Richtlijn 93/13/EG is inmiddels gewijzigd bij Richtlijn (EU) 2019/2161, die tot doel heeft de EU-consumentenwetgeving te moderniseren en de handhaving ervan te verbeteren. Met de Wijzigingsrichtlijn (EU) 2019/2161 worden lidstaten verplicht om doeltreffende, evenredige en afschrikkende sancties in te voeren toepasselijk voor inbreuken op de regels inzake oneerlijke bedingen in overeenkomsten, op basis van een reeks parameters.
Deze Europese richtlijn vereist dat rechters ambtshalve toetsen of algemene voorwaarden oneerlijk zijn. Oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden zijn bepalingen of clausules die een significant onevenwicht creëren in de rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument, zonder dat zij voldoende mogelijkheid hebben gehad om deze te onderhandelen. Dergelijke bedingen zijn ongeldig en worden door de rechter terzijde worden geschoven.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat een beroep op de inhoud van een beding niet kan worden herzien. Evenmin kan door afstand van de rechten die uit het beding zouden voortvloeien c.q. aanpassing van de vordering aan het aanvullend recht dat zonder de bedingen van toepassing zou zijn geweest, worden bewerkstelligd dat de vordering ten dele toewijsbaar is. Het terugvallen op de wettelijke bepalingen is daarmee uitgesloten.
Belangrijke aanwijzingen uit actuele rechtspraak
Rechtbank Amsterdam 4 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:3292)
De woningcorporatie had alleen huurders met een huurachterstand een brief gestuurd waarin zij instemming vroegen voor het schrappen van oneerlijke bedingen. De rechtbank oordeelde dat het doel van de Richtlijn (volledige verwijdering van oneerlijke bedingen) hiermee niet werd bereikt, omdat niet alle huurders waren aangeschreven.
Rechtbank Amsterdam 15 juli 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:5033)
De woningcorporatie had inmiddels alle huurders een e-mail gestuurd met een aanbod om oneerlijke bedingen te schrappen (incassobedingen, proceskostenbedingen, rentebedingen, boetebedingen).
De rechtbank oordeelde dat hiermee het doel van de Richtlijn was bereikt, en dat terugvallen op de Nederlandse wetgeving weer mogelijk was.
Belangrijke beperking: De specifieke vordering in die zaak (buitengerechtelijke incassokosten) werd alsnog afgewezen, omdat de 14-dagenbrief vóór de wijziging was verstuurd en geen nieuwe, juridisch correcte aanmaning was verzonden na het schrappen van de bedingen.
Praktische adviezen voor woningcorporaties
Inventariseer de huidige algemene voorwaarden. Breng in kaart welke bedingen mogelijk als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (denk aan buitengerechtelijke incassokosten boven de wettelijke norm, rente boven de wettelijke rente, of disproportionele boetebedingen).
Voer structurele wijziging door. Hanteer voor nieuwe huurders algemene voorwaarden die zijn opgeschoond van oneerlijke bedingen.
Corrigeer lopende overeenkomsten collectief. Stuur alle huurders (niet alleen huurders met betalingsproblemen) een brief of e-mail waarin wordt bevestigd dat bepaalde bedingen per direct geen onderdeel meer uitmaken van de overeenkomst.
Formuleer de brief als een duidelijk aanbod aan de huurder, met een redelijke reactietermijn. Neem expliciet op dat bij geen reactie het aanbod als geaccepteerd wordt beschouwd, zodat het beding uit de overeenkomst verdwijnt.
Zorg voor een correcte procesvolgorde. Pas na de collectieve wijziging daar waar nodig de documenten aan en verstuur eventuele nieuwe 14-dagenbrieven of aanmaningen conform de wettelijke eisen.
Indien de oude (oneerlijke) bedingen nog aan de orde waren bij het versturen van aanmaningen en herinneringen, verstuur dan een nieuwe aanmaning na de wijziging, zodat de vordering betreffende buitengerechtelijke kosten niet alsnog strandt bij ambtshalve toetsing.
Documenteer en archiveer. Bewaar bewijs van verzending van de collectieve brief/e-mail aan alle huurders.
Archiveer een lijst van de geschrapte bedingen. Dit kan in een gerechtelijke procedure doorslaggevend zijn.
Conclusie
Door proactief en collectief alle huurders te informeren en oneerlijke bedingen structureel te verwijderen, kunnen woningcorporaties voorkomen dat hun vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. De uitspraken van 4 juni 2024 en 15 juli 2025 van de Rechtbank Amsterdam laten zien dat de rechter ruimte biedt om – na correctie – terug te vallen op het nationale recht, maar alleen als de sanering volledig en aantoonbaar is uitgevoerd én de handelingen daarna juridisch correct zijn ingericht.
