Huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
Verhuurders krijgen regelmatig te maken met huurders die hun maandelijkse huurpenningen niet betalen. In dergelijke gevallen kan de verhuurder bij de kantonrechter een verzoek indienen om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te mogen ontruimen. Dit verzoek wordt echter alleen toegewezen als de huurachterstand ernstig genoeg is. Over het algemeen wordt een achterstand van drie maanden als voldoende beschouwd, maar de rechter weegt altijd alle omstandigheden van het geval mee.
Een van de relevante aspecten bij deze beoordeling is de meldingsplicht van de verhuurder op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Deze meldingsplicht speelt een belangrijke rol in de overwegingen van de rechter. Hieronder wordt uitgelegd wat de meldingsplicht inhoudt en wat de gevolgen zijn van het niet naleven ervan.
De meldingsplicht: wat houdt het in?
Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente op grond van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Het doel hiervan is om problematische schulden vroegtijdig te signaleren en verdere escalatie, zoals huisuitzettingen, te voorkomen. Verhuurders moeten de gemeente informeren over de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de huurachterstand, tenzij de huurder expliciet aangeeft hier geen toestemming voor te geven.
Voordat een verhuurder een melding doet, moet deze de volgende stappen ondernemen:
- Persoonlijk contact zoeken met de huurder en wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen of in te lopen.
- De huurder informeren over opties voor schuldhulpverlening.
- Ten minste één betalingsherinnering sturen.
- In de betalingsherinnering duidelijk aangeven dat de verhuurder een melding bij de gemeente zal doen als de huurder niet binnen een gestelde termijn reageert.
Deze verplichting geldt voor alle verhuurders, zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders.
Gevolgen van het niet naleven van de meldingsplicht
Hoewel er geen directe sancties staan op het niet naleven van de meldingsplicht, kan dit indirect verstrekkende gevolgen hebben. De toelichting bij het Besluit geeft aan dat rechters bij de beoordeling van een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst rekening kunnen houden met de naleving van de meldingsplicht.
Het niet voldoen aan de meldingsplicht kan bijvoorbeeld tot de volgende gevolgen leiden:
- Afwijzing van de ontbindingsvordering: Rechters kunnen een ontbindingsverzoek afwijzen als blijkt dat een melding vroegtijdige hulpverlening had kunnen bevorderen en zo verdere huurachterstand had kunnen voorkomen.
- Negatieve invloed op de zaak: Als de verhuurder onvoldoende inspanningen heeft geleverd om persoonlijk contact te zoeken of aan de meldingsplicht te voldoen, kan dit als nalatig worden beschouwd.
- Uitstel van verdere juridische stappen: Het niet naleven van de meldingsplicht kan ertoe leiden dat de verhuurder extra stappen moet ondernemen voordat een nieuwe vordering kans van slagen heeft.
Uitspraken uit de rechtspraak
Uit diverse uitspraken blijkt dat rechters streng kunnen oordelen over verhuurders die hun meldingsplicht veronachtzamen:
- Rechtbank Limburg (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597): De rechter oordeelde dat de verhuurder onvoldoende inspanningen had geleverd om contact te zoeken met de huurder. Dit gebrek, in combinatie met het niet naleven van de meldingsplicht, leidde tot afwijzing van de ontbindingsvordering.
- Rechtbank Rotterdam (ECLI:RBROT:2022:4103): De rechter wees het verzoek af omdat de verhuurder de verplichtingen uit het Besluit niet had nageleefd. Het werd aannemelijk geacht dat een tijdige melding de huurachterstand had kunnen beperken.
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2022:7500): Hier oordeelde de rechter dat het gebrek aan melding niet doorslaggevend was, omdat de huurder duidelijk maakte dat schuldhulpverlening geen effect zou hebben gehad. In dit geval werd de vordering tot ontbinding wel toegewezen.
Resumé
Het opvolgen van de meldingsplicht is cruciaal voor verhuurders. Hoewel het niet naleven ervan niet direct wordt bestraft, kan dit bij de rechter leiden tot afwijzing van een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst, afhankelijk van de omstandigheden. Verhuurders doen er verstandig aan om bij huurachterstanden altijd de juiste stappen te zetten, waaronder het melden aan de gemeente, om juridische complicaties te voorkomen. Elke zaak blijft echter maatwerk, en de rechter zal steeds de belangen van beide partijen zorgvuldig afwegen.
Voorbeeldbrieven
Brief aan huurder in het kader van de vroegsignalering
Brief aan het college van B & W in het kader van de vroegsignalering
